금리와 부동산의 상관관계

 자본주의가 발달한 국가일수록 금리와 부동산시장은 밀접한 상관관계를 띄고 있다.

1. 일반적인 상황에서의 부동산시장과 금리의 상관관계

 금리의 인상은 금융비용(신용대출 및 담보대출) 비용을 증가시킬 뿐 아니라 원천적으로 건설원가의 상승을 불러일으킨다.

 우리나라 대부분 부동산거래의 특징 중 하나는 완성되지 않은 물건을 모델하우스, 입지 등의 단편적인 정보만으로 선매수(계약)하는 방법으로 진행이 되고 있다. 이 경우 건설사 입장에서는 완공 후 미분양에 대한 리스크를 줄일 수 있고, 매수자의 신용을 이용하여 자금을 조달할 수 있기에 아파트 가격에 좋은 영향을 미칠 수 있겠지만, 매수자의 입장에서는 건설이 진행되는 동안의 리스크를 시공사와 같이 부담하는 형태로 흘러가게 될 수밖에 없다.

 금리가 상승하게 된다면 필연적으로 PF 대출금리 등의 상승으로 건설원가의 상승은 불가피하고, 계약 시기와 입주 시기의 시장환경 변화에 따라서 급격한 손익의 변화를 겪게 된다. 물론 높은 위험에 따른 높은 수익성을 기대할 수 있겠지만, 계약 시점부터 입주 시기까지(일반적으로 3년) 매수자 단독의 리스크 헷지가 불가한 것이다. 

금리가 인상되면 건설원가가 상승하여 신규아파트의 가격은 상승하겠지만 기존의 아파트는 어떻게 되는 것일까?

금리는 부동산시장뿐만 아니라 대체투자상품의 수익에 영향을 주게 된다. 각 가계에서 잉여자금으로 투자를 한다고 가정한다면, 위험대비 수익률이 높은 상품을 우선할 수밖에 없게 되고, 그 결과 대체투자상품의 수익이 상승하게 되면 부동산으로 흘러갈 자금이 부족하기 때문에 부동산가격은 자연스럽게 하락할 수밖에 없다.

결과적으로 수익형 부동산의 경우는 금리가 인상되면 개발업자는 개발비용이 상승하고 이에 따른 개발이익이 감소하게 되고, 투자자에게는 아파트구매비용 자체는 하락하겠지만 대출비용 상승으로 기존보다 수익이 감소할 수밖에 없는 환경이 되는 것이다.

그리고 코로나19로 침체된 경기를 살리기 위해서 국민에게 지급된 재원지원금 등의 자금이 부동산시장으로 대규모로 유입되면서 유례없는 부동산 호황기를 이끌었는데, 미연방은행의 연이은 금리 인상(22.12월 현재 4.5%)으로 시장이 얼어붙어 있는 현재 부동산가격에 악영향을 줄 가능성이 큰 것은 부정할 수 없는 사실이다. 이에, 한동안 부동산가격이 제자리에 머물거나 떨어질 가능성이 보이는 상황에서 높은 부담을 감수하면서까지 대출로 무리하게 부동산을 매수하는 것은 어려운 결정이며, 깊은 거래 관망 속 저조한 주택거래와 가격 약세장이 이어질 것으로 예상하고 있는 실정이다.

2. 비일반적인 상황에서의 부동산시장과 금리의 상관관계

앞써 설명한 내용 자체는 지극히 일반론적인 관점에서의 서술이며, 부동산시장은 여러 가지 변수에 의해 요동치는 시장이기에 몇 가지 예들 들어, 금리가 부동산시장에 미치는 영향을 알아보려고 한다.

해당 그래프를 통하여 2000년도부터 2022년 현재까지의 매수우위지수와 금리에 대해서 비교·분석해보고자 한다. 일반적인 상황에서 금리와 부동산시장은 반비례하여 

움직이는 경우가 많지만, 정비례하여 움직이는 경우도 있기 때문에 해당 연도에서는 어떠한 상황이 있었는지 단편적으로 분석해보고자 한다.

해당 그래프에서 파란색은 환율의 변동을 의미하며, 갈색은 매수우위지수의 변동을 의미하는데, 매수우위지수는 그래프값이 상승하면 매수자 우위, 하락하면 매도자 우위인 상황으로 이해할 수 있다.

ⓐ 금리의 하락, 매수자 강세

 상술한 바와 같이 금리의 하락이 발생한 경우 대체상품수익을 기대하기 힘든 경우가 많기 때문에 잉여자산이 부동산시장으로 흘러들어 올 경우가 많다.

 하지만, ⓐ의 경우는 “1997년 외환위기”를 직접적으로 겪은 시기이고, 특히 1997.12.21. IMF구제금융공식발표 이후 2001.08.23. IMF관리체계 종료가 될 때까지 수많은 지표의 변동이 발생하게 되었다. 1999년 이전은 환율, 부동산, 금리 모든 부분에서 극심한 침체기였으나,  1999.02.11. 무디스의 한국의 국가신용등급을 투자적격으로 상향하면서 환율과 금리가 상당 부분 안정되었고, 이에 따라서 부동산시장이 활성화되었다고 볼 수 있는 부분이 존재한다. 

 해당 시기는 외환위기를 시점으로 침체된 시장이었지만, 시장이 회복되어 금리가 하락하면서 자연스럽게 부동산시장이 활성화되었다고 볼 수 있다.

ⓑ 금리의 상승, 매수자 강세

 2005년은 신권배포 등 굵직한 이슈가 많았으나, 그중 가장 대표적인 것으로는 종합부동산세가 신설된 것을 들 수 있다,

 참여정부는 재산세를 강화하기 위해 계속해서 시도하였지만, 집값 폭등의 근원지였던 강남구 등이 재산세를 인하하는 방법으로 무력화시키려고 하자 지방세인 재산세 대신 지자체가 관여 할 수 없도록 국세인 종부세를 신설하였다. 이로 인하여 다주택자의 세금부담이 증가하자 자연스럽게 부동산가격이 하락하였고, 전년도에비해서 매수자의 강세가 나타나게 되었다.

하지만, 해당 시기는 2002년부터 시작된 카드대란이 계속해서 지속되었기 때문에 상대적으로 경기가 현금이 흐르는 시장을 얼어붙어 있던 여파로 2022년과 비슷한 정도로 매도자 강세였기 때문에, 2005년은 그 반사이익(회복기)으로 인하여 매수자 강세였을 가능성도 배제할 수 없다.

ⓒ 금리의 하락, 매도자 강세

 2008년을 가로지르는 거대한 이슈는 서브프라임모기지(Subprime Mortgage) 사태로 인한 미국발 금융위기라 할 수 있다. 이 사태는 2001년 연준의장인 

앨런 그린스펀이 미국 국채로 수익을 내던 투자자들에 불만으로, 국채정책을 변경하게 될 것임을 시사하였고. 이에 전 세계 투자은행과 펀드매니저들은 미국 국채로 인한 수익이 제한 될 것임을 직감하고, 새로운 논리(부채담보부증권Collateralized Debt Obligation)를 탄생시켜 부동산가격이 폭증하기 시작했다. 

 이로 인하여 부동산가격의 인상속도가 이자율보다 높아지자, “대출을 못 갚더라도 집을 팔면 된다”는 판단으로 신용불량자에 가까운 신용등급(서브프라임등급)을 지닌 사람에게도 대출을 진행하여 집을 사게 만들고, 결국 집을 살 사람이 없어지자 집값이 폭락하고, 대출을 값을 수 없게 된 사람들은 주택을 포기하게 되었다.  

 이를 시작으로 모든 투자상품의 가치가 폭락하였으며, 연쇄적으로 달러화의 가치 및 미국경제, 그리고 전 세계 경제가 암흑기에 들어간 사태이다. 

 버락오바마 정부는 부동산사태를 안정시키기 위하여 대대적으로 연준금리를 인하하였지만, 미국발금융위기의 후폭풍으로 인하여 부동산시장이 전체적으로 침체된 시기라 할 수 있다.

ⓓ 금리의 상승, 매도자 강세

 서브프라임모기지 사태로 인한 세계 경제침체가 겨우 회복될 무렵, 부산저축은행 발 뱅크런사태가 발생하였다. 해당 은행의 부도덕한 경영이 발각되어 뱅크런이 발발하였으나, 다행히 2금융권에서 발생한 사고이기 때문에 1금융권으로 불길이 옮겨붙지는 않았으나, 대규모 인출 후 파산, 비슷한 신용도의 저축은행의 연쇄도산이라는 패턴이 발생하였다. (14개의 저축은행 파산)

일반적으로 예금자보호법에 따라 5천만 원까지는 보장을 받을 수 있었지만, 저축은행이 발행한 후순위채권(금리가 높지만, 변제권이 낮음)을 매입한 사람은 손해가 막심한 사태가 발생하였다. 

금리의 상승과 매도자 강세시장은 ⓐ와 같이 일반적인 상황이지만, 대한민국 최초의 뱅크런 사태가 발생하여 부동산시장에도 영향이 있었을 것이라 판단한다. 

ⓔ 코로나-19 영향

 2019년 12월, 중국 우한지방을 중심으로 시작된 COVID-19의 영향으로 약 2년간 전 세계의 경제가 꽁꽁 얼어붙었다. 그리고 문재인 정부의 거래규제 정책에 코로나까지 겹치면서 부동산의 거래량이 일시적으로 하락하였으나, 전 세계적으로 시작된 경기부양책과 저금리정책으로 인하여 부동산시장이 다시 탄력을 받게 되었다. 그 결과 각종 아파트 분양 주택청약이 계속해서 1순위 마감으로 종료되는 등 부동산시장이 다시 활성화되었지만, 아직까지도 상가 위주의 공실률 증가와 임대료가 하락하는 등의 문제가 발생하였다.

 그리고 전 세계적으로 코로나가 안정화되기 시작하니, 그 기간 동안 시행된 경기부양책과 저금리정책으로 인한 인플레이션 발생 우려로 인한 미 연준의 자이언트스텝으로 금리가 천정부지로 솟구치게 되며 부동산경기는 급속도로 하락세로 접어들게 되었다. 

3. 마치며. 

 세계 금융시장의 질서를 주도하는 미국 중앙은행의 기준금리가 4.5%로 올해 중순부터 계속해서 자이언트스텝을 이어 하고 있고, 2022.12.14. 제롬 파월 연준의장이 기자회견을 통해 2023년 5.25%까지 기준금리를 인상할 것이라 예고한 상황에서 현명한 부동산 가치투자자라면 좀 더 넓은 관점과 시야를 가지고 부동산투자를 해야 할 것으로 판단한다.