투자가이드
임대인의 '과세유형'에 따라 달라지는 임차인의 세금 관리법
임대인이 '일반과세사업자'인 경우
- 세금계산서 발행 의무가 있습니다.
- 월세에 부가가치세 10%를 추가해냈다면 임차인은 세금계산서를 요구할 수 있습니다.
임대인이 '간이과세사업자'인 경우
- 임대인이 부동산임대업으로 연매출 4,800만원 미만 간이과세사업자인 경우 세금계산서를 발행할 수 없습니다.
- 임대인이 부가가치세 10%를 받지 않아야 합니다.
- 임차인이 월세에 부가가치세 10%를 더 내더라도 부가가치세신고 기간에 환급받을 수 없습니다.
- 종합소득세신고에서 경비 처리는 가능합니다.
* 2020년 12월 22일 개정된 법으로 2021년부터 간이과세사업자 기준이 직전 연도 공급대가의 합계액이 '4,800만원 미만'에서 '8,000만원 미만'으로 상향되었지만 부동산임대업은 여전히 직전 연도 공급대가 합계(부가가치세를 포함한 임대수익)가 4,800만원 미만인 경우만 간이과세가 적용됩니다.
* 관련법령 부가가치세법 제61조(간이과세의 적용 범위)
오래되고 낮은 건물, 면적이 작은 건물이라면 임대료가 적어 임대인이 간이과세사업자인 경우가 있습니다. 심지어 사업자를 내지 않고 월세를 받는 분도 있습니다.
건물주가 사업자를 내지 않았거나 간이과세일 경우 부가가치세 환급은 불가하고, 종합소득세(법인세) 비용처리만 가능합니다.
* 임차인이 세금계산서를 받으면 월세 1,000,000원 + 부가가치세 100,000원 = 총 1,100,000원 지급 -> 부가가치세 신고에서 100,000원, 종합소득세 신고(소득세율 6% 가정)에서 60,000원 = 총 160,000원 공제 |
* 임차인이 세금계산서를 받지 못하면 월세 1,000,000원 + 부가가치세 100,000원 = 총 1,100,000원 지급 -> 부가가치세 매입세액공제는 받을 수 없고, 종합소득세 신고 시(1,100,000원 × 소득세율 6% 가정) 66,000원 공제 |
위 내용을 보면 세금계산서를 받는 것이 유리하지만 임대인이 사업자가 아니거나 간이과세자라면 세금계산서 발급이 불가능합니다.
결론적으로 임차인에게 받은 부가가치세를 대신 신고할 의무가 없는 간이과세사업자 임대인에게 부가가치세를 포함한 월세를 지불하는 것은 세법에 맞지 않습니다.
따라서, 임대차 계약 전부터 임대인의 사업자등록 여부와 과세유행을 확인하고 간이과세자일 경우 계약서상 월세에 부가가치세가 포함되지 않도록 금액을 확인하는 것이 맞습니다.
세금계산서가 없을 때 임차인의 비용처리법
소득 신고에서 '비용처리'를 하려면 국세청에서 인정하는 적격 증빙이 필요합니다.
세금계산서, 면세사업자가 발행하는 계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증이 여기에 해당합니다.
임대인이 사업자가 아니거나 간이과세자라서 세금계산서를 받을 수 없을 때 월세와 부가가치세를 포함해 지불한 금액을 비용으로 처리하려면 임차인 명의로 임대인 계좌에 월세를 송금한 내용이나 은행 입금표를 모아둬야 합니다.
또한 임대인이 일반과세자라면 세금계산서를 발행해야 하지만 현실적으로 그렇지 않은 경우도 있습니다.
이런 경우에도 계좌 입금 내용이나 입금표를 모아 경비처리할 수 있습니다. 하지만 적격 증빙을 수취하지 못했기 때문에 정규 증빙 미수취 가산세(2%)가 붙습니다.
간이과세자도 '현금영수증' 발행 가능
간이과세자는 세금계산서를 발행할 수 없지만 임차인의 종합소득세 비용처리에 필요한 현금영수증은 발행해줄 수 있습니다.
현금영수증은 홈택스의 '현금영수증 발급' 메뉴에서 발급 가능합니다.
단, 일반과세자와 달리 매입 부가세는 0원으로 표시되고 종합소득세 신고시 비용 증빙자료로만 활용할 수 있습니다.
혹시 임대인이 임대사업자가 아니라면 '임대차계약서, 임대료 이체내용' 등의 증빙서류로 비용처리해야 합니다.
임대인의 과세 유형에 따라 발행
임대료에 대한 세금계산서 발행 여부는 임차인의 과세 유형과 무관하게 임대인의 사업자 과세유형에 따라 결정됩니다.
따라서 임대인이 일반과세자라면, 임차인이 간이과세자이든 개인이든 세금계산서를 발행해야 합니다.
임차인이 세금계산서 신청하는 법
매입자 발생 세금계산서
매출자가 재화나 용역을 공급하고 세금계산서를 발급하지 않을 때 매입자가 신청해서 세금계산서를 발급하는 제도가 있습니다. 즉, 임대인이 월세 세금계산서를 발급하지 않을 때 임차인이 세금계산서를 신청할 수 있습니다.
신청 조건 2가지
① 임대인이 세금계산서 발급 의무가 있는 일반과세자일 경우
② 건당 공급대가인 월세가 10만원 이상 거래일 때
관할 세무서에서 신청할 수 있습니다. 신청하실 때는 '거래사실확인신청서' 작성과 함께 거래 사실을 확인할 수 있는 입금내역, 임금증 등 증빙이 필요합니다.
상반기에 거래한 것은 12월 31일까지, 하반기에 거래한 것은 다음 해 6월 30일까지 신청 가능합니다.
세무서장이 요건을 검토해서 거래 사실이 확인되면 신청자에게 결과를 통지해주고 임차인은 결과에 따라 세금계산서를 발행하면 됩니다.