A씨는 모텔 운영 중에 사업상의 이유로 매도하기로 결정했습니다. 매수인을 찾던 중 A 씨는 공인중개사가 소개한 B 씨로부터 계약 의사를 확인하고, 진행하던 중 포괄양수도인 경우 건물분에 대한 부가가치세를 징수하지 않아도 되고, 세금계산서도 발행하지 않아도 된다는 생각을 한 A 씨는 계약 특약으로 제시된 매매가에 건물분 부가가치세 포함한다는 내용을 대수롭지 않게 생각하였습니다.

그런데 계약 당일 매수인B씨가 모텔을 직접 운영하지 않고, 모텔로 임대차를 한다는 사실을 알고 세무사와 통화한 A 씨는 뒤늦게 거래 금액에 부가가치세 별도를 요구하면서 결국 계약이 파기되는 상황이 벌어졌습니다.

A 씨의 경우 포괄양수도가 되기 위해선 "업종의 동일성이 유지"되어야 하지만 그렇지 않았음에도 포괄양수도 계약이라 생각한 것이었습니다.

사업의 양도 시점에는 양도인과 양수인의 사업 간에 동일성이 유지돼야 하며, 업종이 다를 경우 포괄양수도에 해당하지 않을 수 있다. 위의 예처럼 숙박업 사업자인 A씨가 그 부동산을 매수인(부동산 임대업자) B씨에게 양도하는 등은 포괄양수도에 해당하지 않습니다.

사례에서 A 씨는 부동산 임대업으로 영위하려는 매수인 B씨에게 모텔을 양도했으므로 포괄양수도에 해당되지 않는 것입니다. 따라서 매수인 B씨로부터 부가가치세를 징수, 납부 및 세금계산서를 발급해야 했습니다.

이처럼 사업용 부동산을 매매할 때 부가가치세의 납부와 환급절차를 생략함으로써 매도자는 부가가치세만큼 매도가를 낮춰서 거래할 수 있다는 이점이 있고, 매수자는 부가가치세만큼 매수자금을 줄일 수 있다는 장점으로 포괄양수도로 하는 경우가 대부분인데 사업의 포괄양수도를 통해 부동산을 매매하는 경우, 건물분 부가가치세를 내야 하는 경우가 종종 발생합니다.

건물·상가·사무실 등은 주택과 달리 사업용으로 사용하는 경우가 대부분이기 때문에 부동산을 매도할 때는 사업자로 매도하는 것이므로 건물분에 대하여 세금계산서를 발급해야 합니다. 하지만 사업을 양도하는 것은 부가가치세법에서 재화의 공급으로 간주하지 않아 납부와 환급절차가 생략되는 거래인 포괄적인 사업양도[포괄양수도 계약] 형태의 거래를 인정하고 있습니다. 

사업양도자와 사업양수자가 동일한 사업을 영위함으로써 사업의 동질성이 대부분 유지된다면 불필요한 부가가치세의 납부와 환급절차를 생략하기 위한 것입니다.

이 때문에 사업의 동질성이 유지되려면 사업의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도해야 하는 것입니다. 대부분의 건물·상가·사무실 등을 매매할 때는 관련 공과금인 전기, 수도 등도 전부 이전되기 때문에 사업의 포괄양수도 요건을 갖추고 있는지 제대로 파악하는 것이 중요합니다.

포괄양수도 개념

포괄양수도는 부가가치세법에서 “사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우에는(부가가치세 과세대상으로서의) 재화의 공급으로 보지 않는다”고 정하고 있는데(10조9항 2호, 시행령 23조), 이를 활용하는 것이다.

그런데 포괄양수도는 매매가 아니라 상법 상의 영업양도에 해당합니다. 영업양도는 영업을 구성하는 자산과 부채, 계약 관계와 거래처를 총체적으로 이전하여 영업활동을 승계시키는 거래입니다. 심지어 기존 근로관계까지도 원칙적으로 양수인에게 승계됩니다.

이처럼 자산의 이전, 부채의 승계, 계약관계의 이전, 거래처의 승계, 근로관계의 승계로 구성되는 총합이 사업양도이고, 건물·상가·사무실 등의 매매는 그 중 한 요소인 자산의 이전 일부를 구성할 뿐입니다. 이에 따라 부동산 매매계약서에 "건물분에 대한 부가세는 포괄양수도 계약으로 한다"라는 문구를 추가한다 하더라도, 일정 요건을 충족하지 않으면 국세청에서 재화의 공급으로 간주되어 부가가치세가 발생될 수 있습니다.

판례도 "이 사건 매매계약상 사업의 포괄적 양도 조항은 원고와 피고가 부가가치세를 납부하지 않기 위한 불법적인 가장행위로 보이고,…"라고 판시하여, 그러한 합의가 문구대로 효력을 가지지 않을 것임을 시사한 바 있습니다. (인천지방법원 2016년 11월 30일 선고 2015가단51196 손해배상).

위 내용처럼 포괄양수도에 해당하려면, 체결되어야 할 계약 형태부터 달라야 합니다. 부동산 매매 계약이 아니라 사업양수도 계약이어야 합니다.

사업용 자산과 부채는 어느 선까지 이전할지, 계약관계는 어느 선까지 이전할지, 근로관계는 어떻게 처리할지를 모두 다루어야 한다.

부동산 매매계약은 이전 대상에 포함된 영업용 자산을 이전하는 이행행위의 일환으로 체결되는 계약으로, 상위 개념인 사업양수도 계약의 하위 계약 중 하나에 불과합니다.

양도 시 '포괄양수도'가 되기 위한 요건

사업용 부동산을 10년(20과세기간) 이내에 매도하면 환급 받은 부가가치세는 반환해야 하는 것이 원칙입니다. 그러나 일정 요건을 갖추면 매도 시 부가가치세 면제 혜택이 가능합니다.

‘사업양도[포괄양수도]’라 하면 무척 어렵게 들릴 수도 있지만 많은 사람이 자신의 음식점, 건물, 사무실 등을 통째로 매도하는 것을 주변에서 쉽게 볼 수 있습니다. 이처럼 사업 동질성이 유지되면서 경영 주체만 바뀌는 것을 ‘사업양도[포괄양수도]’라 하는데 중요한 것은 누구에게 양도하느냐에 따라 환급 받은 부가가치세 부담 유무가 바뀐다는 것입니다.

「임대사업의 포괄양수도가 되기 위해서는 아래 요건」을 충족해야 합니다.

첫째, 포괄 양도, 양수 내용이 확인되어야 합니다. 포괄양수도 계약서 등에 의하여 사업과 관련된 모든 권리 및 의무(부채를 인수할 수도 있으니 유의)를 양도한다는 내용을 포함해서 작성해야 합니다.

둘째, 양도자 및 양수자가 과세사업자이어야 합니다. 일반과세 사업자를 양수한 간이과세자는 일반과세로 변경됩니다.

셋째, 사업양도신고서를 세무서에 제출해야 합니다. 매도자는 양도일이 속하는 달의 말일부터 25일 이내에 폐업신고 및 폐업 후 부가가치세 확정신고를 해야 한다. 폐업신고 시 사업자등록증 원본과 포괄양수도 계약서 등을 첨부하여 제출한다. 매수자는 사업양수일[잔금일]로부터 20일 이내에 사업양도신고서를 작성하여 포괄양수도 특약이 기재된 매매계약서 사본과 함께 사업자등록을 신청한다.