안녕하세요. 한결부동산중개법인입니다.

오늘은 새롭게 사업을 시작하시거나 사업장 이전을 계획하시는 분들을 위해 상가 임대차계약 전 미리 꼭 확인하시고 체크하셔야 하는 필수 사항들을 정리해 볼까 합니다. 

상가 임대차 계약은 열심히 시간과 노력을 들여 발품까지 팔아 매물을 둘러보고 상가의 입지와 여러 가지 사항들을 고려하고 확인하여 계약 했음에도 불구하고 간혹 놓친 부분에서 예상하지 못했던 문제들이 발생하기도 하지요. 

상가 임대시 주의해서 체크해야 할 리스트를 미리 준비하셔서 마음에 드시는 상가를 찾으셨다면 상가임대차계약 체결 전 리스트 항목을 하나하나 확인해 보신 후 결정하실것을 추천드립니다~

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계약과정을 처음부터 끝까지 도와 드리는 공인중개사가 꼼꼼히 확인해 드리겠지만, 그럼에도 불구하고 확실히 알고 도움을 받으신다면 더욱 안전하고 확실한 계약 마무리가 될 사항들은 어떤것들이 있을까요?

​1. 상가소유권확인

첫번째 상가의 소유권을 확인하셔야 합니다. 등기사항전부증명서의 소유자와 주민등록증등 신분증과 반드시 대조하여 소유자 본인이 임대인임을 확인하셔야 합니다. 부득이하게 대리인과 계약을 체결할 경우 가족관계증명서, 인감증명서, 위임장, 신분증등을 꼼꼼하게 체크하시고 계약금은 반드시 소유자 명의의 계좌로 송금하셔야 합니다. 또한 등기사항전부증명서를 통해 압류, 가압류, 근저당등 담보물권이 있는지도 확인해 보셔야 합니다.

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2. 전용면적 체크

임대하고자 하는 상가의 전용면적을 확인하셔야 합니다. 임차인이 사업장으로 사용할 수 있는 면적은 임대면적에서 주차장, 복도등 공용면적을 제외한 면적으로 이를 전용면적이라고 합니다. 전용면적을 확인해야 실제 독점적으로 사용하게 될 면적을 파악할 수 있습니다. 

3. 임대목적물의 위법 여부

상가 건물에 불법 건축물이나 간판이 존재하는 경우가 있습니다. 건축물대장을 통해 해당 건물의 위법 내용을 확인하시기 바랍니다. 불법으로 증축된 부분이 있는 것을 인지하지 못하고 계약하는 경우도 있으니 주의하시구요.  불법으로 증축된 부분까지 사업장에 꼭 필요해 임차인이 불법건축물을 인지하고 포함하여 계약하는 경우, 철거명령이나 이행강제금이 부과될 경우 누가 부담할 것인지 임대인과 미리 협의하여 임대차계약시 특약사항으로 추가 명시해야 추후 분쟁을 막을 수 있습니다.

4. 건물의 용도 확인, 용도변경 가능 여부

하고자하는 업종으로 건물의 용도변경이 필요할 경우, 용도변경 가능 여부를 알아봐야 합니다. 용도변경이 가능한지 관할 구청이나 지역 건축사에 문의하시는 것이 좋습니다. 용도변경 비용은 임차인이 부담하고 임대인은 필요 서류 발급에 협조하는 것이 일반적입니다. 또한 업종 변경시 소방시설 허가 관련 사항도 체크하시고, 인테리어 공사전 모든 인허가 가능 여부를 확인하셔야 합니다.

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5. 특정업종 제한 여부

건물에 기피업종이나 특정업종에 대한 제한이 있는 경우가 있습니다. 예를 들어 하나의 건물에 병원 1개, 약국 1개만 입점 가능하도록 건물의 자체 규약을 만들어 중목 업종의 입주를 제한하는 사례가 있습니다. 추후 같은 자리에서 업종을 전환하려할 때 문제가 될 수 있으니 건물주에게 명확히 확인하시 바랍니다.

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6. 시설물 하자 점검

시설물의 하자 유무를 점검하셔야 합니다. 상하수도, 냉난방, 전기, 가스 등 필요한 시설이 모두 갖추어져 있는지, 노후되어 수리가 필요한 곳은 없는지 체크하시기 바랍니다. 수도,전기는 필히 계량기 숫자 사진 찍어 확인해 두시고 도시가스인지 LPG인지 분할 요구시 비용이 발생하니 개별계량기인지 공용인지도 체크하시기 바랍니다.      

신축 첫입주의 경우 소유주와 중개사도 생각치 못한 하자가 발생하여 개업 일정에 차질을 주는 경우가 간혹 있으니 꼼꼼하게 시뮬레이션하여 체크하시기 바랍 니다. 업종에 따라 많은 전기 용량이 필요한 경우에는 전기 용량도 꼭 확인하셔야 합니다.

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7. 주차시설 현황 체크

상가 내부도 중요하지만 그에 못지 않게 주차장 엘리베이터 등 공용시설도 중요합니다. 특히 손님들의 편안한 방문을 위해 주차장은 제일 중요한 요소라고 해고 과언이 아닙니다. 총주차 대수는 어떻게 되는지 입주자에게 할당된 주차대수는 몇대인지, 방문객 주차요금은 어떤 기준으로 정산하는지등을 체크하셔야 합니다.

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8. 부가가치세 확인

임대료는 상가임대차계약을 하는데 가장 중요한 부분입니다. 특히 차임은 부가가치세가 포함된 금액인지 별도 정산인지 확인하셔야 합니다. 임대인이 간이과세자인 경우 차임에 부가세가 포함되지만, 일반과세자라면 부가세 10%를 별도로 지급하셔야 합니다. 일반과세자는 차임의 10%를 부가세로 납부해야 합니다. 예를 들어 차임이 100만원이라면 10%인 10만원을 임차인에게 별도로 받아 세금계산서를 발행합니다.

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9. 관리비 내역 체크

임대인 입장에서는 세금을 내야 하는 차임보다 관리비를 높게 받는 것이 유리하기 때문에 일부 건물의 경우 관리비가 매우 높게 책정되어 있기도 합니다. 관리비 금액과 포함된 내역을 확인하셔야 하는데 전기, 수도 요금등 공과금이 포함되어 있는지, 청소비는 어떻게 정산되는지 확인하셔야 합니다. 부가적으로 전기, 수도 계량기는 별도인지 공동인지고 확인해 보시고 관리비의 보증금인 선수관리비가 있는지도 확인하시기 바랍니다.

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10. 별도로 부과되는 부담금 유무 확인

관리비와 공과금 외에 별도로 부과되는 원인자부담금(etc,환경,교통,도로점용)은 없는지, 정산 주체는 누구인지도 사전에 확인하셔야 합니다. 

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11. 상가 양도/양수, 권리금계약에 대한 특약

상가 양도/양수의 경우 기존 상가를 집기와 함께 인수하신다면, 인수물품리스트를 작성하고 확인받는 것을 추천 드리는데 이때 인수물품중 렌트나 렌탈물품이 포함되어 있는지도 확인하셔야 합리적인 권리금액이 책정됩니다. 

권리금 계약시에는 권리 양도인을 통해 보증금과 차임 조건에 대한 임대인의 동의가 있었는지 확인하셔야 하고 

임대인과 상가임대차계약이 체결되지 않으면 권리양도가 해제되고 계약금을 조건없이 반환한다는 특약을 권리금 계약서에 명시하는것이 좋습니다.

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12. 원상복구 기준 명시

상가임대차계약 특약사항에 원상복구 범위에 대해 계약할 당시 시점의 상태등 구체적으로 명시하시고, 계약 당시 사진이나 동영상을 촬영하여 추후 있을지도 모르는 분쟁에 대비하시기 바랍니다. 

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13. 화재보험가입에 대한 명시

상가 건물에 대한 화재보험가입에 대한 책임을 임대인과, 임차인 중 누구로 할 것인지에 대해 상가임대차계약전 미리 협의​​하셔서 결정하시는 것이 만일의 경우에 대비해 안전하니 체크해 확인하시기 바랍니다.

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14. 상가임대차계약서 확정일자 받기

건물이 경매나 공매 처분이 될 경우 우선순위에서 밀리면 보증금을 반환받기 어려울 수 있으므로 관한세무서에  반드시 신청하셔야 합니다.

● 필요서류

- 상가임대차계약서 원본

- 신규사업자 : 사업자등록신청서

- 기존사업자 : 사업자등록정정신고서, 사업자등록증 원본

- 임대차목적물이 건물 일부일 경우 해당부분 도면 1부