상가 임대차 계약을 진행하면서 사무실 직원 분들과 함께 의견이 분분했던 내용을 같이 공유하고자 합니다.

논란이 되었던 내용은 아래와 같습니다.

"임차 고객 분의 이전에 운영하던 영업점 임대차 계약이 2주 남은 상황에서 계약 해지를 할 수 있는 지에 대한 논쟁이었습니다." 

이 글을 읽고 계신 분들은 어떻게 생각하시는지요?

임대차보호법에 대해 알고 계신 분들이라면, 먼저 생각하시는 부분이 아마도 '묵시적 갱신'일꺼라 생각합니다.

상가건물 임대차보호법(약칭:상가임대차법) 제10조(계약갱신 요구 등)의 ①②③항은 계약갱신요구권에 의한 갱신을 다루고 있고,

④⑤항은 법정 갱신 즉, 묵시적 갱신을 의미합니다.

①항에서는 '임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.'

또한 ⑤항의 내용에서는 '제4항의 경우(묵시적 갱신을 의미) 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.'

라는 내용으로 인해 계약해지를 위해서는 1개월 전까지 임차인이 임대인에게 계약해지에 대한 통보를 해야하는 걸로 착각을 하고 있습니다.

결론부터 말씀드리자면 상가임대차보호법에서는 임차인이 계약만료 전 해지 통고에 대한 법적인 내용이 없습니다.

법무처에서도 상가건물 임대차의 종료 원인은 임대차 기간의 만료로 보고 있습니다.

즉, 임대차기간의 약정이 있는 임대차(일반적인 상가임대차계약)의 경우 계약기간이 종료하면 임대차는 종료됩니다. 기간의 약정이 있는 임대차의 경우 묵시의 갱신이 되는 특별한 사정이 없는 한 기간이 끝나면 사전 최고나 해지를 하지 않아도 임대차는 종료된다는 대법원(1969.1.28선고 68다 1537판결)의 판결도 있습니다.

그럼 우리가 익히 알고, 지금 헷갈려하는 내용은 뭘까요?

바로 주택임대차보호법입니다.

제6조(계약의 갱신) ①항에서 '임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.'

라는 내용 때문에 많은 사람들이 충분히 착각할 수 있는 내용이지요.

위와 같이 늘 상 법 적용에서는 유의해야 하거나 비교해야 할 내용이 많을 겁니다.

많은 분들에게 도움이 되었으면 하는 바램으로 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 비교한 내용을 첨부합니다. 

더욱 전문적인 컨설팅을 원하신다면 저희 한결부동산중개법인에 문의해주시길 바랍니다. 감사합니다.